Az új ingatlan-nyilvántartási törvény

A 2025. január 15-én hatályba lépett új ingatlan-nyilvántartási törvény (Inytv.) jelentős változásokat hozott az ingatlan-adásvételek terén, különös tekintettel a hitellel terhelt ingatlanok megvásárlására. Az új szabályozás megszüntette a korábbi "függőben tartás" rendszerét, amely lehetővé tette, hogy a vevő széljegyként bekerüljön az ingatlan-nyilvántartásba a teljes vételár kifizetéséig. Ehelyett bevezette a "vevői jog" intézményét, amely önállóan bejegyezhető az ingatlan tulajdoni lapjára, biztosítva a vevő érdekeit a teljes vételár megfizetéséig.

Azonban kérdésként merült fel, hogy a vevői jog bejegyezhető-e olyan ingatlanokra, amelyek banki finanszírozás miatt elidegenítési és terhelési tilalom alatt állnak. Az új Inytv. eredeti szövege szerint szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehetett bejegyezni, ami megnehezítette a vevői jog alkalmazását ilyen esetekben. A jogalkalmazók között ellentmondásos állásfoglalások születtek: míg a minisztérium szerint az elidegenítési és terhelési tilalom nem akadálya a vevői jog bejegyzésének, addig a budapesti földhivatal ennek ellenkezőjét képviselte.

A helyzet rendezése érdekében a jogalkotó módosította az Inytv. végrehajtási rendeletét, amely 2025. március 14-én lépett hatályba. A módosítás egyértelműen kimondja, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulása nem szükséges a vevői jog bejegyzéséhez. Ezáltal a vevői jog az eredeti rendeltetésének megfelelően működhet olyan ingatlanok esetében is, amelyek banki finanszírozás miatt elidegenítési és terhelési tilalommal terheltek. Így a felek megköthetik az adásvételi szerződést, a vevő bejegyezheti vevői jogát az ingatlanra, és a teljes vételár kiegyenlítésekor, valamint a banki hitel megfizetésekor kerülhet le az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlanról, lehetővé téve a vevő tulajdonszerzésének bejegyzését.